16 בדצמבר 2012

לפני שלוקחים משכנתא לרכישת דירה יד שניה: מה כדאי לדעת? מדריך


כמה באמת עולה הדירה עליה חלמתם? לפני שמחליטים לקחת משכנתא ולהשתעבד לבנק, עורך דין ליאור לוי מסביר כמה דברים שחשוב שנדע על ההלוואה הגדולה ביותר שניקח במהלך חיינו, לרכישת דירה שאינה "חדשה מקבלן", אלא דירה יד שניה
מאת: עו"ד ליאור לוי

עו"ד ליאור לוי

עו"ד ליאור לוי

רכישת דירה היא אחד המהלכים הגדולים שאנו מבצעים בחיים, ורובנו חייבים לקבל משכנתא כדי לממש את הרכישה. לפני שאנו הולכים לבצע מהלך דרמטי שכזה, כדאי שנדע כמה דברים חשובים שיסייעו לנו בקבלת החלטה מושכלת ולהבין כיצד לחסוך אלפי שקלים. הנקודות שנתייחס אליהן מדברות על רכישת דירה יד שניה, ולא דירה חדשה מקבלן.

ראשית, יש לברר את גובה ההון העצמי שברשותכם, מה גובה המשכנתא שאתם מוכנים לקחת ולכמה זמן.

גובה המשכנתא – לרוב תקבע בהתאם להכנסה החודשית. רצוי שגובה המשכנתא לא יהיה גבוה מ- 25%-30% מההכנסות המשותפות של בני הזוג.

גובה המשכנתא תלוי גם במסגרת של זמן: למשך כמה שנים יש לפרוס את המשכנתא. על מנת לחשב מהי האפשרות הטובה ביותר עבורכם, ניתן לקבל ייעוץ מיועץ משכנתאות. כאן תקבלו ניתוח מקצועי המשכלל את גובה ההכנסות שלכם, התכניות העתידיות וההון שיש ברשותכם כיום. באמצעות ייעוץ מקצועי נכון, תקבלו מתווה נוח ויעיל יותר לתשלומי המשכנתא. לעתים מדובר בחיסכון של אלפי שקלים לתקופת המשכנתא.

תשלומים בעת רכישת דירה – כאשר מסכמים עם מוכרי הדירה את מספר התשלומים וגובהם, יש לקחת בחשבון כמה אלמנטים: התשלום הראשון, לרוב יהיה בגובה 10% ממחיר הדירה, התשלום השני אמור לכסות את המשכנתא של המוכרים (באם קיימת כזו) והתשלום השלישי יהיה במועד מסירת החזקה.

כמו כן, כשנוטלים משכנתא, יש לקחת בחשבון שהבנק מחייב לשלם ראשית את ההון העצמי שיש ברשותכם ורק לאחר מכן יועברו כספי המשכנתא למוכרים. כלומר, אם לדוגמה דירה עולה 1,000,000 ש"ח ואתם מבקשים משכנתא בגובה 700 אלף שקל, הבנק ידרוש אסמכתא על כך ששילמתם תחילה את ההון העצמי שברשותכם (300 אלף ש"ח).

נדלן (אילוסטרציה)

אחד המהלכים הגדולים שאנו מבצעים בחיינו (אילוסטרציה)

מה צריך לדעת כשלוקחים משכנתא?

הבנק ממנו נוטלים את המשכנתא, שהיא הלוואה בתנאים נוחים יחסית, מבקש לוודא כי המחיר של הדירה הנרכשת הוא דומה לשוויה בפועל.

לבנק עומדות שתי אפשרויות להעריך את שווי הדירה, יחד ולחוד:

1. המחיר המצוין בחוזה.
2. שמאי מטעמו שיעריך את שווי הדירה.

שימו לב, כי המחיר יחושב לפי המחיר הנמוך מבין השניים.

מדוע זה חשוב? אם לדוגמה תכננתם לקבל משכנתא בסך 700,000 שקלים, מדירה שעלותה 1,000,000 שקל (70% משכנתא מערך הדירה) והבנק העריך את הדירה בסך של 800,000 שקל בלבד, גובה המשכנתא אותה תקבלו מהבנק יהיה נמוך משמעותית מהסכום אותו תכננתם לקבל והפער עלול לגרור בעיות או חסרון כיס.

הוצאות ואגרות רכישת דירה

מעבר לעלות הרכישה, קניית דירה טומנת בחובה הוצאות נוספות שחשוב לקחת בחשבון.

מיד לאחר הסכם הרכישה יש לרשום הערת אזהרה בטאבו על מנת להבטיח את זכותכם בנכס (אגרת רישום הערת אזהרה – 153 ₪). במידה ונוטלים משכנתא יש להוסיף הערת אזהרה נוספת לטובת הבנק, משכון הדירה לטובת הבנק (אגרה לרישום ברשם המשכונות – 185 ₪). אגרת עיון רשם המשכונות (למעשה אישור על רישום המשכון) עולה 30 ₪ לאדם ו-60 ₪ לזוג. נוסף על כן יש להוציא נסח טאבו רשמי (אישור רשמי מלשכת רישום המקרקעין על רישום הערת אזהרה) שמחירו 69 ₪.

עם תום הליך הרישום, יש להזמין מהבנק שטרות משכנתא ולהוסיף אגרה בסך 153 ₪ יחד עם אגרת סיום רישום בסך 31 ₪ בסך הכל, מחיר אגרות הרישום לזוג עומד כיום על 804 ₪**.

בנוסף, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות: פתיחת תיק בבנק (עמלת פתיחה) – חשוב וכדאי להתמקח! ייפוי כוח נוטריוני שבנק ידרוש מהרוכשים – 253 ₪, השמאי מטעם הבנק (300 ₪ – 600 ₪ לערך – תלוי במחיר הדירה) אם ברשותכם הפניה מהבנק וחוזה חתום) יבקש דיסק בית משותף – 31 ₪ ולעיתים גם דיסק היתרי בנייה – 104 ₪.

חתימה על זכרון דברים

ככלל, זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין, התקף גם בבית המשפט. לרוב, עורכי דין אינם ממליצים על חתימה על זיכרון דברים ולא בכדי, מכמה סיבות מרכזיות:

חתימה על זיכרון דברים הינה מחייבת ולפיכך צריכה להיות שלב לאחר הבדיקות השונות הנדרשות לרכישת דירה.

מומלץ שלא לחתום כלל על זיכרון דברים אלא לדאוג לחוזה מלא, מקיף ומפורט לרכישת הדירה. ישנן מספר סיבות לעניין אולם החשובות ביותר היא העובדה כי זיכרון דברים אינו מלא, אינו מקיף ואינו מפורט כמו חוזה רגיל שנערך על ידי עורך דין, השומר על זכויות הצדדים ומבטא בצורה נכונה ורחבה את המוסכם בין הצדדים.

צדדים לעסקה הם לרוב אנשים מן השורה ואינם מודעים למשתנים אשר עשויים להטיב או להרע עימם כגון מועדי תשלומים, גובהם וכיוב. לפיכך חשוב מאוד לפנות לעורך דין העוסק בתחום על מנת לקבל ייעוץ מקיף ומקצועי.

* נכון לחודש אוקטובר 2012
** עלות האגרות מתייחסת לדירה הרשומה בטאבו ואינה כוללת אגרות מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות וכדומה

– הכותב הוא עו"ד ליאור לוי, ממשרד "ליאור לוי – משרד עורכי דין" בקרית חיים

שתף בפייסבוקשתף לחברים בפייסבוק    











עורכי דין  יפעת פסטינגר| דיני עבודה | נדל"ן | פשיטת רגל | מאפרת לנה זינמן| חדרים בקריות VIP רומס| חדקונית הדקל